리츠의 이해
자산 증식 및 노후 자금 확보를 위해 주식과 같은 금융상품에 투자하는 방법도 있지만 국내에서는 부동산을 통한 부의 확대를 꿈꾸는 사람이 더 많은 것 같습니다. 하지만, 부동산의 경우에는 목돈이 필요하고, 각종 세금 부담에 따라서 쉽게 투자하기가 어렵습니다. 이러한 문제점을 해소하여 일반인들에게도 부동산 간접 투자 기회를 제공하고, 부동산 가격 안정 및 건설시장 활성화 도모를 위해서 도입된 것이 바로 리츠입니다. 리츠(Real Estate Investment Trust)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자/운영하고, 해당 수익을 투자자에게 분배하는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 말합니다.
부동산펀드는 부동산에 투자하는 펀드에 투자하는 것이라고 하면, 리츠는 부동산투자회사의 주식에 투자한다고 생각하면 됩니다. 펀드의 경우 자본시장법상의 펀드로 투자로 인한 수익은 배당소득으로 보아 전액과세를 하는 반면, 리츠의 경우에는 상장주식 매매차익은 일반 주식과 동일하게 비과세 되며, 배당소득에 대해서만 과세가 된다는 차이점이 있습니다. 또한, 사모부동산펀드 대비 상장 리츠에 투자시 환매가 용이하다는 장점이 있습니다.
이러한 리츠구조로는 자산관리업무를 위탁하는지에 따라서 자기관리리츠와 위탁관리리츠/기업구조조정 리츠로 구분되며, 자산관리업무를 위탁하는 방식의 명목회사형태로 운영되는 리츠는 투자대상에 따라서 일반부동산인 경우 위탁관리리츠, 기업구조조정용 부동산인 경우 기업구조조정리츠로 구분이 됩니다. 즉, 자기관리리츠, 위탁관리리츠 및 기업구조조정 리츠로 구분이 됩니다. 또한 유형별로는 오피스 리츠, 리테일 리츠(대형 쇼핑몰, 아울렛 등), 호텔 리츠, 주거 리츠, 물류 리츠, 복합 리츠(물류센터와 주거용 부동산 복합 등), 헬스케어 리츠(노인생활시설, 병원 등)로 구분이 됩니다.
리츠 투자 방법
리츠에 투자하는 방법은 간단한데, 기본적으로 국내 및 해외에 상장된 리츠회사의 주식에 투자하는 겁니다. 일반 주식투자와 동일하게 투자가 가능하며, 25년 9월말 기준으로 상장리츠는 총 25개사가 존재합니다. 만약 특정 리츠회사를 선택하기가 어렵거나 불안하다고 느낀다면, 예전 글에서 소개한 ETF를 통한 투자도 가능합니다. 리츠 ETF의 경우 보통 10개 이상의 다양한 리츠에 분산투자를 통해서 위험을 줄일 수 있습니다. 그리고 보통 리츠투자의 경우에는 단기간의 시세차익보다는 고배당, 정기적인 수익 창출을 지향하는 상품인 점을 사전에 인지하고 투자하셔야 합니다. 그리고 리츠의 경우 예전 글에서 설명한 ISA계좌를 통해 투자할 수 있습니다. 중계형, 신탁형, 일임형 계좌 모두 리츠 투자가 가능하여, 부동산 간접투자와 더불어 세제 혜택까지도 받을 수 있습니다. 또한 IRP계좌를 통해서도 투자할 수 있습니다. 10년 전인 2018년의 리츠자산은 18조원에 불과하였으나, 25년 9월말 기준으로는 약 114조원에 이르는 것으로 보아 많은 투자자가 리츠에 대한 관심을 가져오고 있으며, 국민들의 부동산에 대한 관심이 지속되는 한 리츠의 규모는 점점 더 커질 것으로 예상이 됩니다.
리츠투자 장점
리츠투자의 장점은 상대적으로 금융시장의 영향을 크게 받지 않으면서 꾸준히 높은 배당수익률이 가능합니다. 국내 상장리츠의 경우 2023년 기준 연환산 평균 7.4%의 배당률을 보이면서 정기예금 등과 비교하여 높은 수익률을 보이고 있습니다. 또한 소액으로 투자가 가능함과 동시에 원하는 시점에 주식매매를 통해서 현금회수가 가능하며, 경험이 풍부한 부동산 전문가에 의해서 운영이 됨에 따라 일반 개인이 부동산에 투자하는 것보다 리스크가 적다고 볼 수 있습니다. 또한 상장리츠의 경우 정부의 관리/감독에 따라서 부동산 관련 기초자료가 투명하게 공개된다는 점 또한 장점이라고 할 수 있겠습니다.
다른 장점으로는 위에서도 잠깐 언급한 절세가 가능하다는 점입니다. 현재 투자금액 5천만원 한도내에서는 상장주식 3년이상 보유시 3년동안의 배당소득에 대해서 9.9%의 낮은 세율로 분리과세를 적용하고 있습니다. (다만, 직전 3개년 중 1회 이상 금융소득종합과세 대상자는 해당이 안됩니다) 낮은 세율로 분리과세까지 적용된다는 점은 금융소득이 많은 투자자의 입장에서는 큰 혜택이라고 보입니다. 또한, ISA 계좌를 통해 투자시에는 일반적으로 200만원까지 비과세, 초과분은 9.9% 저율 분리과세가 가능하며, IRP 계좌를 통해서라면 납입한 금액의 16.5% 또는 13.2%만큼 세액공제 받을 수 있습니다.