부동산 개발
우리가 살고 있는 도시는 시간이 지날수록 노후화되고 이에 따라서 주거환경이 나빠지게 됩니다. 이러한 도시환경을 개선하기 위해서 법을 기반으로 부동산 개발을 하고 있는데 보통 많은 분들이 들어보셨을 주택재개발 및 재건축이 이에 해당된다고 보면 됩니다. 많은 분들이 두 가지를 헷갈려 하시는데, 간단히 설명하자면 주택재개발은 주택 및 주변환경이 노후화되어 낡은 주택을 다시 건축하고 공공시설을 정비하는 도시계획사업이며, 재건축은 주변환경은 양호하나 주택이 노후화되어 주택만을 다시 건설하는 사업으로 이해하면 됩니다. 추가적으로 도시정비법이라고 불리는 도시 및 주거환경정비법에서는 재개발사업과 재건축사업 이외에 정비사업이 있습니다. 주거환경개선사업이라는 것은데, 이는 “도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업”이라고 법에서 설명하고 있습니다. 예전에 많이 뉴스에 나오던 달동네 같은 곳을 개발하는 것으로 이해하면 쉽습니다.
재개발
재개발사업의 경우 해당 법에서는 “정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업”으로 설명하고 있습니다. 시행방식으로는 시장·군수가 도로 등의 공공시설을 정비하고 주민 스스로가 주택을 건설하는 자력 재개발방식과 주민이 조합을 구성하여 시공업체와 같이 사업을 시행하는 합동 재개발 방식이 있습니다. 80년대 이후로는 주로 합동 재개발 방식으로 개발이 되고 있습니다. 일반적으로 구역의 지정요건으로는 건축물이 노후하여 그 기능을 다할 수 없거나, 과도한 밀집으로 인하여 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 어려운 경우로 면적이 1만제곱미터 이상으로 호수밀도가 60 이상이거나, 노후·불량건축물의 수가 대상 구역의 60% 이상이거나, 주택접도율이 30% 이하인 지역 등의 조건 2 이상에 해당하는 지역을 지정하게 됩니다.
주요 절차로는 기본계획 수립 → 구역지정(정비계획수립) → 추진위원회(안전 진단) → 조합설립 → 사업시행인가 → 착공 →관리처분 계획 → 분양의 절차를 걸쳐 진행되게 됩니다. 위의 절차 중 중요한 내용을 간단히 살펴보자면, 먼저 조합설립추진위원회는 개략적인 사업계획 작성하는 등 조합설립인가를 위한 준비 업무를 하며, 토지 등 소유자의 1/2 이상의 동의를 얻어 구청장의 승인을 받아야 합니다. 조합은 토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 구청장의 인가를 받아야 하며, 해당 사업의 시행자로는 조합 또는 토지등 소유자가 시행하며, 조합원 또는 토지 등 소유자의 과반수 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행도 가능합니다. 사업시행인가는 사업계획에 대해서 승인을 받는 단계이며, 관리처분계획은 기존의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로 기존이 본인이 보유한 권리에 대한 금액을 계획하고 향후 취득할 건축물의 권리를 확정시키는 단계로 보면 됩니다(기존 권리금액 대비 신규 권리금액이 큰 경우 분담금 부담, 반대의 경우 수취).
재건축
재건축은 관련 법에서 “정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업”으로 설명하고 있습니다. 재건축의 목적은 노후·불량주택을 재건축하여 신규 주택의 공급을 늘리는데 목적이 있습니다. 지정 요건으로는 준공 후 20년이 경과되어 재건축 효용 증가가 예상되는 지역으로 건물이 훼손 등에 따라 안전사고의 우려가 있는 주택을 지정하게 됩니다. 뉴스에서 많이 언급되는 은마아파트, 목동 아파트 등이 재건축에 해당이 되게 됩니다. 주변 환경은 양호하나 아파트의 안전이 우려되어 아파트만을 철거 후 다시 건설하는 경우에 해당됩니다. 재건축의 경우 보통 시행 주체는 재건축조합이 시행하며, 절차는 재개발의 시행 절차와 동일하다고 이해하시면 됩니다. 다만, 주택재개발과는 해당 구역에 건설해야 하는 국민주택 및 임대주택의 비율이 다르고, 주택재건축의 경우 토지수용이 가능하나, 재건축의 경우에는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 않는 토지등 소유자에게 매도 청구를 한다는 점이 다릅니다.