소규모 부동산 개발
기존 글에서는 뉴타운사업, 주택재개발과 재건축에 대해서 보았는데 이러한 사업은 계획과 시행에 시간이 오래 걸리고 범위가 넓은 특징이 있습니다. 이번 글에서는 보다 작은 규모를 개발하는 방법에 대해서 이야기를 하고자 합니다. 정부에서는 빈집을 효율적으로 정비하고 소규모주택 정비를 활성화하기 위하여 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법은 2017년 2월 제정, 2018년 3월부터 시행을 하였습니다. 이 법의 목적은 소규모로 주거환경을 개선하여 주거생활의 질을 높이는 데 있습니다.
약칭으로 소규모주택정비법이라고 불리는 이 법에서는 소규모주택정비사업이 4가지 유형으로 구분이 되는데, 1) 자율주택정비사업으로 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량하기 위한 사업, 2) 가로주택정비사업으로 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업, 3) 소규모재건축사업으로 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업, 4) 소규모재개발사업으로 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시 환경을 개선하기 위한 사업이 있습니다.
가로주택정비
가로주택정비사업은 노후된 건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로구역을 유지하면서 노후주택을 소규모로 정비하여 주거 여건을 개선하는 사업으로, 아래의 모든 조건을 충족해야 사업이 진행할 수 있습니다. 첫 번째로는 도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1만 3천㎡ 미만의 가로구역일 것. 단, 폭 4m를 초과하는 도시계획도로가 해당 가로구역을 통과하지 않아야 하며, 두 번째로는 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물의 2/3 이상이며, 마지막으로 기존 주택의 세대수가 10호(모두 단독일 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독주택과 공동주택으로 구성된 경우)인 조건입니다.
추진 절차는 기본적으로 정비사업과 동일한데, 특징은 정비기본계획, 정비구역지정, 조합설립 추진위원회 없이 진행이 가능하다는 점입니다. 조합설립, 사업시행인가(관리처분계획 포함), 이주 및 착공, 준공 및 입주 등의 절차로 진행이 되어 평균 3~4년의 개발기간으로 일반적인 재개발에 비해 속도가 빠르다는 것이 장점입니다. 주요 내용으로는 조합의 설립은 토주등소유자의 8/10 이상 및 토지면적의 2/3 이상, 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의, 공동주택 외의 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 1/2 이상의 토지등소유자 동의가 필요하며, 주택의 규모는 기존 주택의 호수와 세대수를 합한 수 이상의 주택을 공급하게 되며, 건축위원회 심의를 거쳐 대지의 조경기준, 건폐율 산정기준, 대지안의 공지기준 등의 완화가 가능합니다.
소규모재건축
소규모재건축은 양호한 기반시설을 보유한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 것으로 다음과 같은 조건을 모두 충족해야 합니다. 첫째 해당 사업 시행 구역의 면적이 1만미터제곱이며, 둘째 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 60% 이상이고, 마지막으로 기존 주택의 세대수가 200세대 미만인 경우입니다. 추가적인 요건은 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택단지에 해당되는 경우만 가능하다는 점입니다. 이후 추진 절차는 가로주택정비와 비슷하게 조합을 설립하고(공동주택의 각 동별 구분소유자 과반수 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 동의 및 토지면적의 3/4 이상 토지소유자 동의 필요), 사업시행계획 인가(관리처분계획 포함)를 받은 후 이주와 착공이 이루어지게 됩니다.
최근 서울시의 경우에는 노후 저층 주거지 주거 환경 개선 및 주택 공급 확대를 위해서 소규모재건축 활성화 방안을 발표하였습니다. 3년간 8천 가구 공급을 목표는 기존 대비 50%P 상향된 용적률을 28년 5월까지 한시적으로 적용하고, 단지별 자문 제공 등의 공공지원을 약속하였습니다. 이러한 소규모 재건축 활성화를 통해 주택 공급 확대, 노후 주거지 환경 개선 및 주민 편의 증진 등이 기대가 되고 있습니다.