뉴타운 개요
부동산 관련 뉴스를 보다 보면 무슨 뉴타운에 분양한다는 이야기를 들을 수 있습니다. 이번에는 지난번의 재개발과 재건축에 이어서 뉴타운에 관해서 얘기를 해보겠습니다. 뉴타운은 사실 재개발과 의미가 같다고 볼 수 있으나, 재개발보다 좀 더 큰 개념으로 이해하면 될 것 같습니다. 도시의 기능을 종합적으로 향상시키고 지역 간 불균형 축소를 위해 도입된 것으로 1970년대 이후 지속된 강남개발에 따라 서울의 강남과 강북 간의 불균형 문제가 커지고, 강남의 집값 상승 등의 문제로 단순 불균형 발전을 넘어서서 사회적인 문제로 발전하였습니다. 기존 재개발의 경우 개별적으로 사업이 시행되어 전반적인 주거환경 개선에 어려움이 있었고, 또한 재개발시 개발이익을 우선하다보니 재개발로 인해 피해를 보는 사람들(기존 거주자 등)이 생겨났습니다. 이에 따라 기존의 주택재개발 가지고 있는 문제점(소규모의 단위로 재개발되고, 민간에 기반 시설 확보를 의존하고, 주택 위주로의 재개발 등) 을 개선하고자 뉴타운 사업은 광역 단위의 계획적인 개발, 도로, 상하수도 등의 기간 시설지원을 위한 공공부문의 역할 확대, 다양한 사업방식을 혼용하여 단순 주택이 아닌 주변 연계개발이라는 목적을 가지고 시작하였습니다.
뉴타운 발전
뉴타운의 발전에 대하여 서울 위주로 얘기를 하도록 하겠습니다. 먼저 초기는 시범 뉴타운 지점으로 2002년 처음 도입이 되었습니다. 강남과 강북의 불균형을 해소하고자 강북에 3개의 지구를 선정하였는데, 이는 은평뉴타운, 길음뉴타운, 왕십리뉴타운입니다. 이후 서울시는 2003년 관련 조례를 제정하고 각 자치구의 신청을 받아서 2003년말 12개의 뉴타운을 선정하였는데, 돈의문, 한남, 전농·답십리, 중화, 미아, 가재울, 아현, 신정, 방화, 영등포, 노량진, 천호로 강북의 지역과 강남권 중에 노후·불량 주택이 다수 분포한 지역을 선정하였습니다. 이후 뉴타운이 구도시의 개발 대안으로 부상을 하면서 관련 법의 제정 요구가 있었고, 2005년 도시재정비촉진을 위한 특별법이 제정되었습니다. 이에 따라 뉴타운사업 관련 법적인 근거가 마련이 되었으며, 2005년부터 2007년까지 11개의 뉴타운지역(이문·휘경, 장위, 상계, 수색·증산, 북아현, 시흥, 신길, 흑석, 신림, 거여·마천, 창신·숭인)이 선정이 되었습니다.
뉴타운 현재
뉴타운사업은 계획단계와 시행단계로 구분이 되며, 계획단계는 또한 뉴타운 사업지구 지정과 개발 기본계획 수립으로 구분됩니다. 뉴타운 사업지구의 경우 개발이 덜 된 곳을 개발하는 신시가지형뉴타운, 도심 및 인근지역의 시가지기 무질서하게 형성되어 있어서 새롭게 개발이 필요한 도심형뉴타운, 노후·불량주택의 비중이 높으면서 그 주변의 도로 등의 기반 시설이 취약한 지역을 종합적으로 개발해야 하는 주거중심형 뉴타운으로 구분하여 지정하게 됩니다. 그 이후 사업지구의 개발 방향, 시행 방식 등의 기본계획을 수립 후 사업을 시행하게 되는데, 시행 방식은 이전의 글에서 설명한 도시및주거환경정비법에 따른 주택재개발,재건축, 주거환경개산업 등과 도시개발법의 의한 도시개발사업 등이 있습니다. 즉, 뉴타운사업의 경우 도시이용 계획에 대한 전반적인 큰 틀을 정의하는 것이고, 재건축, 재개발 등은 이를 달성하기 위한 시행 방안으로 생각하면 용어를 이해하는데 도움이 될 것 같습니다.
하지만 뉴타운은 3차 지정 이후 2010년대에 부동산 경기 침제 및 서울시의 주거정책의 변화에 따라 기존에 지정된 뉴타운지정 해제 및 일부 구역 해제 등의 변화를 겪으면서 최초 선정된 구역대비 많이 줄어들었습니다. 참고로 2013년 창의·숭인 구역이 해제되고 해당 구역은 도시재생사업으로 전환하게 되었는데, 이후에도 서울시는 대규모 정비사업은 뉴타운을 지양하고, 기존의 낡은 공간을 개선·원형보전 하는 방식의 도시재생주거 정책을 펼치면서 뉴타운은 감소하게 됩니다. 그러나 아직 존재 중인 뉴타운에서 지속해서 개발되고 있습니다. 예를 들어서 영등포구는 영등포뉴타운과 신길뉴타운이 있는데, 이중 영등포뉴타운의 경우 2구역은 개발이 완료되었으나, 1-13구역은 관리처분인가로 현재 아파트 건설 중이며, 1-2구역은 사업시행인가, 1-12, 1-14, 1-18 구역은 25년 6월 통합조합설립변경인가를 받으면서 계속 사업을 진행하고 있습니다.