분양가상한제
이번 글에서는 지난번에 이어서 부동산 관련 규제에 대해서 추가적으로 살펴보려고 합니다. 분양가상한제는 정부가 지정한 지역에서 분양하는 아파트의 분양가를 정부에서 정한 기준 이하로 공급하도록 정한 제도로, 보다 저렴한 가격으로 주택을 제공함으로써 무주택자인 서민의 주거 안정을 목표로 하는 제도입니다. 분양가상한제는 주택법 57조에 따라 “공공택지” 및 주택법 58조에 따라서 “국토교통부장관이 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 지역 주택시장 여건 등을 고려시 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역” 중 기준을 충족하는 지역에 주거정책심의위원회를 거쳐서 지정할 수 있습니다. 즉, 공공택지 및 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정되는 지역이 분양가상한제가 적용됩니다. 심의를 거쳐 지정되는 지역의 기준으로는 12개월간의 분양가격상승률이 물가상승률의 2개를 초과한 지역이거나, 3개월간 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 지역, 마지막으로 2개월동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 해당 지역에서 공급되는 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역입니다. 다만 위에 해당되는 경우라도 아래와 같은 경우는 제외되는데, 1) 도시형 생활주택, 2) 경제자유구역에서 건설·공급되는 공동주택, 3) 관광특구에서 건설·공급되는 공동주택으로 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우, 4) 한국토지주택공사 또는 지방공사가 공공성 요건을 요건(10%이상 임대주택 제공 등)을 충족하면서 면적, 세대수 등 대통령령으로 정하는 요건(면적 2만제곱미터 미만)에 해당 혹은 소규모주택정비사업(전체 세대수 200세대 미만)일 경우 적용이 제외될 수 있습니다.
분양가상한제의 경우 청약을 받은 사람의 경우 일반적으로 주변 지역의 주택보다 저렴한 가격으로 매입이 가능하여 유리하지만, 반면 혜택에 따른 규제 또한 존재합니다. 크게 2가지의 규제가 있는데 첫 번째로는 입주자의 거주의무입니다. 주택의 입주자는 최초 입주 가능일로부터 3년 이내에 입주해야 하고 최대 5년 이내의 범위에서 거주해야 합니다. 현재 기준으로는 공공택지의 경우 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80%미만시 5년, 80% 이상 100% 미만시 3년이며, 공공택지 이외의 경우 인근지역 주택매매가격의 80% 미만시 3년, 80% 이상 100% 미만시 2년입니다. 두 번째로 규제사항은 주택의 전매 행위가 제한된다는 점입니다. 전매제한의 기간은 공공택지와 공공택지 외에 투지과열지구의 경우 수도권은 3년, 수도권 외의 지역은 1년으로 동일하며, 투기과열지구가 아닌 지역은 수도권 중 과밀억제권역은 1년, 성장관리권역 및 자연보전권역은 6개월이며, 수도권 외의 지역 중 도시지역만 6개월로 제한이 있습니다.
토지거래허가제도
토지거래허가제도는 대규모 개발사업 예정지 또는 산업단지 조성에 따른 투기 성행, 지가 급등이 우려되는 지역에 대하여 지정하여 투기를 예방하고 예정된 사업의 원활한 추진을 도모하기 위해 만들어진 제도입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에서 정의하고 있으며, 토지거래허가구역은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 5년 이내의 기간을 정하여 지정할 수 있습니다. 2025년 10월 현재 기준으로는 허가구역이 둘 이상의 시도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우 국토교통부장관이, 동일한 시도안의 일부지역인 경우에는 시·도지사가 지정하며, 예외적으로 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 우려가 있는 지역 등을 국토교통부장관이 지정할 수 있도록 하였습니다. 토지거래허가구역을 설정시 해당구역에 있는 토지에 대한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하는 당사자는 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 다만, 일정토지면적 미만인 경우에는 허가 면제대상이 되며, 주거지역은 60제곱미터, 상업지역은 150제곱미터이나 해당 지역에서 위의 기준면적에서 10% 이상 300% 이하의 범위에서 따로 정할 수가 있어서 거래전에 해당 지자체를 통해서 면제대상의 확인이 필요합니다. 또한 허가를 받은 경우에는 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생하며, 주거용지는 2년의 이용의무기간이 적용됩니다. 해당 이용의무 불이행시 취득금액의 5~10%의 이행강제금이 부과되며, 또한 토지거래허가구역임에 불구하고 허가를 받지 않는 경우에는 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30%에 해당하는 금액의 벌금이 있으니 부동산 거래시에는 토지거래허가구역인지, 면제대상인지 확인 후 아니라면 꼭 신고해야 합니다.