투기과열지구
부동산의 경우 급격한 가격상승이 가능하고, 하락시에도 실제 거주를 위해서는 필수재임에 따라서 가격 하락폭이 제한되는 하방경직성을 가지고 있는 것 같습니다. 그래서 국내에서는 부동산을 노후 준비를 위한 투자 대상으로 생각하는 것 같습니다. 하지만 부동산 투자를 위해서는 목돈도 필요하고, 부대적인 비용인 세금도 고려해야 하며, 또한 여러 가지의 정부 규제에 대해서도 이해가 필요합니다. 오늘은 이 중 정부의 규제에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 뉴스를 보면 부동산 가격이 급등하여 투기과열지구로 지정할 예정이라는 기사를 많이 볼 수가 있습니다. 지금 2025년 10월 기준으로 부동산에서 한강벨트로 불리는 성동과 마포에 대해서 곧 투기과열지구로 지정될 수 있다는 기사가 계속하여 나오고 있습니다.
그렇다면 투기과열지구는 무엇일까요? 투기과열지구는 주택법 63조2항에서 “투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다.”라고 설명하고 있습니다. 즉, 1) 주택가격상승률이 현저히 높고, 2) 주택에 대한 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역을 선정하게 됩니다. 같은 법 시행령에서 세부적인 기준이 나오는데 1) 청약경쟁률이 높은 곳(2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳), 2) 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳(주택분양실적 전달 대비 30% 감소 등), 3) 신도시 개발이나 주택 전매 행위의 성행으로 투기 및 주거 불안의 우려가 있는 곳(주택보급률, 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 곳 등) 이 있습니다.
투기과열지구로 선정되면 규제되는 것으로는 우선 주택 전매(매매·증여 포함, 상속은 제외)를 할 수가 없습니다. 기간은 시행령에 따라 다른데 2025년 10월 기준으로 수도권은 3년, 수도권 외의 지역은 1년 동안 제한이 됩니다. 또한 청약 관련 1순위가 제한이 되게 되는데, 민영주택인 경우 세대주가 아닌자, 과거 5년 이내 다른주택에 당첨된 자의 세대에 속하는 자, 2주택 이상을 소유한 자는 1순위로 청약할 수 없습니다(국민주택의 경우는 세대주가 아닌자, 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원은 1순위 제외). 그리고 전세자금대출도 제한이 되는데, 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 새로 구입한 경우 전세자금대출을 받을 수가 없습니다. 또한 주택담보대출 비율의 제한, 향후 다주택자 중과세 유예중인데 해당기간 종료시 중과세가 부과될 수가 있습니다. 주택담보대출 및 세금에 대해서는 향후에 다시 세부적으로 다뤄보도록 하겠습니다.
조정대상지역
조정대상지역은 투기과열지구보다 상대적으로 규제가 약한 지역으로 이해하면 쉽습니다. 주택법 63조2 1항에 따르면 “주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역”(과열지역)이거나 “주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역”(위축지역)으로 정의하고 있어 과열지역 및 위축지역으로 구분하여 볼 수 있습니다. 선정 기준으로는 3개월간 주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과하는 지역으로 1) 청약경쟁률이 높거나(월별 평균 청약률 모두 5대 1 초과 또는 국민주택규모 평균 청약경쟁률 모두 10대 1 초과), 2) 전매거래량 증가(3개월간의 분양권 전매거래량이 직전 연도의 같은 기간 대비 30% 이상 증가)한 지역이거나, 6개월간 주택가격상승률이 마이너스 1% 이하인 지역으로 1) 거래량 감소하거나(3개월 연속 주택매매거래량 직전 연도 대비 20% 이상 감소), 2) 미분양주택 증가(3개월간 평균 미분양주택이 전년대비 2배 이상인 지역)한 곳이 지정대상입니다.
조정대상지역의 규제로는 투기과열지구와 동일하게 전매제한이 있으며, 과열지역은 수도권 3년, 수도권 외의 지역 1년이나 위축지역은 공공택지에서 건설·공급되는 주택만 6개월의 전매제한이 있습니다. 또한, 조정대상지역 중 과열지구의 경우 청약과열지역으로 분류되어 투기과열지구와 동일하게 청약 1순위 자격에 제한이 생깁니다. 다만, 투기과열지구와 다르게 전세담보대출 등에 대한 규제는 없으며 투기과열지구 보다는 좀 더 약한 대출 규제가 적용이 됩니다. (대출 관련 규제는 향후 글에서 설명할 예정입니다.)