부동산 대출
사람들이 살아가면서 상황에 따라서 큰돈이 필요하게 됩니다. 이럴 경우 보통 은행을 통해 돈을 빌리게 되는데, 은행은 우리에게 아무런 기준 없이 돈을 빌려주지는 않습니다. 특히 부동산 구매 관련 대출의 경우에는 부동산 쪽으로 많은 자금이 흘러갈 경우 부동산 과열을 유발할 수 있기 때문에 여러 가지 기준을 가지고 대출을 규제합니다. 최근 25년 10월달에 정부에서 발표한 부동산 안정화 대책에서 부동산 세금 관련된 부분과 대출 관련된 부분을 규제함으로써 부동산 시장이 과열되는 것을 억제시키려고 했습니다.
특히 최근에 대출 관련하여 가장 중요한 대출 규제는 DSR인데, 이를 이해하기 위해서 다른 규제에 대해서도 이해가 필요합니다. 먼저 LTV(Loan to Value, 담보인정비율)은 담보물인 주택 가격 대비하여 어느 정도까지 대출이 가능한지를 정하는 규제입니다. 예를 들어 10억짜리 아파트에 LTV가 50%까지 가능하다면 10억원의 50%인 5억원까지 대출이 가능합니다. 다른 규제로는 DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)로 DSR규제 이전에 주로 활용되던 규제 비율로 돈을 빌리는 사람의 원리금상환능력을 감안하여 대출한도는 규제하는 비율입니다. 예를 들어 연소득이 1억원인 경우 DTI가 50%인 경우에는 1년에 1억원의 50%인 5천만원까지 부채를 상환하는데 사용할 수가 있고, 이를 역산하여 대출가능한 규모가 나오게 됩니다. 즉 LTV는 담보물건 대비 대출금액을 규제한다면, DTI는 빌린 사람의 소득 기준으로 대출을 규제하는 방식입니다.
DSR의 이해
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 기본적으로 DTI와 비슷한 개념입니다. 돈을 빌린 사람의 소득 대비 부채상환비율을 규제하는 것인데, 다른 점은 DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액만을 부채상환액으로 본 반면, DSR은 주택담보대출 이외에 기존에 생활안정을 위해 사용하던 신용대출, 마이너스 대출, 자동차할부금융 관련 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 상환하게 됩니다. 이러할 경우 기존에 DTI에 비해서 DSR의 비율은 현저히 낮아질 수밖에 없고, 기존보다 더욱 강한 대출규제를 시행하는 것과 동일합니다. 현재 정부는 기존의 DTI에서 DSR 중심으로 대출을 관리하고 있습니다. 그래서 대부분 대출의 경우에는 DSR의 원리금상환금에 포함이 되고 있으며, 예외적으로 전세자금대출, 보험계약담보대출, 서민 등을 위한 정책자금 등의 경우만 DSR 산출이 제외되고 있습니다. 그러나 DSR의 경우에는 최초 대출을 받을 시점의 금리를 기준으로 산출이 됨에 따라 대출이후 금리가 급격하게 올라갈 경우 돈을 빌린 차주의 부담은 보다 크게 증가하는 상황을 막을 수가 없었습니다. 그로 인해 기존 DSR를 보완하는 스트레스 DSR이 나오게 되었습니다.
스트레스 DSR의 이해
스트레스 DSR의 금리 변동에 따른 위험을 미리 감안한 것으로 대출기간중에 금리 상승으로 차주의 원리금 상환부담이 높아질 경우를 대비하여 실제 대출금리에 가산금리를 반영하여 DSR를 산출하는 방식입니다. 일반적인 상황에서는 고정금리가 변동금리보다 낮게 형성이 되어 있어서 많은 차주는 고정금리 대신 당장 금리도 낮고 한도도 더 많이 나오는 변동금리 대출을 선택하게 됩니다. 하지만 이러한 차주가 많아지고 금리가 급격히 올라가는 경우 많은 차주가 원리금상환여력이 부족하여 부동산 경매로 물건이 나오고, 부동산 시장이 침체가 되면 사회적인 문제로 커질 수가 있습니다. 그래서 금융당국은 몇 년에 걸쳐서 스트레스 DSR을 단계적으로 시행하고자 했습니다. 1단계는 24년 2월에 은행권의 주택담보대출을 대상으로 0.38%의 가산금리를 반영했고, 2단계는 24년 9월에 은행권은 신용대출도 포함, 비은행권은 주택담보대출을 포함시켜 가산금리를 반영하였습니다. 기본적으로 가산금리는 0.75%를 적용하고 은행의 수도권 주택담보대출은 1.20%를 적용하였습니다. 마지막 3단계는 25년 7월 시행이 되었으며, 은행권 및 2금융권 모두 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출에 가산금리를 가산하게 되었습니다. 가산금리는 1.5%이나, 지방 주택담보대출에 대해서는 0.75%를 올해 12월까지 적용할 예정입니다. 하지만 최근 주택안정화 대책에서 규제지역의 가산금리를 1.5%에서 3%로 상향조정하는 등 가산금리는 지속적으로 변동이 가능하다는 점을 고려해야 합니다. 그리고 스트레스 DSR의 경우 변동금리를 선택하는 차주를 줄이는 목적으로 고정금리를 선택하는 경우 적용이 되지 않습니다.