양도소득세 절차
부동산을 구매할 때는 취득세를 납부하고, 보유 중에는 재산세 및 종합부동산세를 납부하고, 최종적으로 부동산을 매각할 때는 양도소득세를 납부해야 합니다. 취득세 및 재산세 같은 경우에는 산출된 세액을 그대로 납부해야 한다면, 양도소득세는 언제 매각할지, 다주택자의 경우 어떠한 주택을 먼저 매각할지 등 부동산을 매각하는 사람에 따라서 세금이 달라집니다. 그렇다 보니 절세를 위해서 양도소득세에 대해서 이해가 꼭 필요합니다. 양도소득세는 기본 계산구조는 판매가격에서 취득가액과 필요경비를 차감시 양도차익이 계산됩니다. 양도차익에서 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 차감한 금액이 양도소득금액이 되고, 여기서 기본적으로 250백만원을 공제해 주면 세금 과세에 기본이 되는 과세표준이 산출됩니다. 해당 과세표준에서 기본적으로는 4~45%의 세율이 적용된 산출 세액이 계산되게 됩니다. 여기에 다주택자, 무등기 부동산 등은 더 높은 세율이 적용됨에 따라 다른 세금보다 높은 세율이 적용된다고 보면 되겠습니다. 다만, 해당 세금의 경우에는 취득가 대비 판매가가 높은 경우에만 납부함에 따라서 반대의 경우에는 양도소득세가 나오지 않습니다.
양도소득세 기본내용
위에서 양도소득세의 기본절차를 설명하였는데, 이번에는 그와 관련하여 설명한 필요한 부분에 대해서 애기를 해보도록 하겠습니다. 양도차익은 양도가액에서 필요경비를 제외하게 되는데, 여기서 필요경비는 1) 취득가액에 취득세·등록세 등의 기타 부대비용 포함, 2) 주택의 내용연수를 연장 시키기 위한 자본적 지출액(관련 증빙 필요), 3) 주택을 양도하기 위해 직접 지출한 양도비(부동산 수수료)를 필요경비로 공제합니다. 다만, 양도차익 산정시 예외 사항이 있는데 대표적인 경우로는 1세대 1주택의 경우 비과세 혜택이 있으나, 12억원 이상의 고가주택에 대해서는 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도차익에 대한 양도소득세를 납부해야 합니다. (전체 양도차익 × 양도가액 – 12억원/ 양도가액) 또한 주택을 자녀 등에 게 증여를 하면서 주택 관련된 전세보증금, 대출 등의 채무를 증여받는 사람이 같이 인수하는 경우가 있는데 이를 부담부증여라고 합니다. 이와 같은 경우에는 증여가액 중 채무관련 금액은 실제로 증여가 아닌 유상으로 이전되는 것으로 보아 양도소득세를 과세하며, 이를 제외한 부분만을 증여세로 징수하게 됩니다. 즉 양도가액은 상속세 및 증여세법상의 평가한 금액에서 채무액과 증여가액의 비율을 곱한 금액으로 산출됩니다.
주택을 오랜 시간 보유하고 있으면 이에 따라 양도시 공제를 해주는데 이를 장기보유특별공제라고 합니다. 3년 이상을 보유 후 양도시 적용이 가능하며, 3년 이상 6%, 4년 이상 8% 등 지속적으로 보유기간에 따라 공제율이 상승되며, 15년 이상인 경우 30%의 공제율을 적용합니다. 다만, 여기서도 예외적으로 1세대 1주택의 경우에는 2년 이상 거주시 8%가 적용되며, 이후 3년에서 10년 이상까지 차등으로 적용되며, 특이한 점은 보유기간과 거주기간에 따라 각각 공제율이 적용되어 10년 이상 보유 및 거주시에는 총 80%의 공제를 받을 수가 있다.
양도소득세 비과세 특례
위에서 잠깐 언급했듯이, 1세대 1주택은 기본적으로 비과세 요건을 충족합니다. 다만 보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이며, 실지거래가액이 12억원 초과하지 않는 경우에만 해당이 됩니다. 요건 중 거주기간 요건의 경우 2017년 부동산 대책에 따라 2년이상 거주요건이 추가되었으며, 해당 조건은 양도 당시 조정대상이 아니더라고 취득 시점에 조정대상지역이었다면 꼭 2년 실거주를 해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
1세대 2주택인 경우에도 비과세 특례를 받을 수 있는 경우가 있는데, 대표적으로 일시적으로 2주택이 된 경우입니다. 기존주택 취득 이후 1년 이상 지난한 신규주택을 매수하였고, 기존주택을 3년 이내에 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 다른 경우로는 상속에 따른 2주택이 된 경우로, 일반주택 보유중 상속을 받았고 읿반주택이 비과세 요건을 충족한 경우에는 일반주택 양도시 비과세 혜택이 적용됩니다. 그리고 다른 경우로 부모님 봉양을 위해서 1주택을 보유하고 있는 세대가 1주택을 보유중인 60세 이상의 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합치는 경우에는 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건 충족 필요)은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하게 됩니다.