부동산 재산세
부동산을 구입할 때 취득세를 낸 이후에는 부동산을 보유에 따른 세금을 매년 납부해야 합니다. 이를 재산세라고 하며 재산세는 매년 6월 1일 현재 주택을 소유하는 사람이 납부하도록 하고 있습니다. 우선 세금을 계산하는 기준이 되는 과세표준을 보도록 하겠습니다. 과세표준은 주택의 시가표준액에서 공정가치시장가액비율을 적용하게 됩니다. 시가표준액은 공시지가라고 불리는 가격이며 거래 시세하고 다르며, 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 매년 4월 30일까지 공시되는 가격으로, 세금 및 증여 등의 기준가격 역할을 하기도 합니다. 단독주택의 경우 개별주택가격을, 공동주택의 경우에는 공동주택가격이 공시되어 해당 금액을 기준으로 세금을 산정하게 됩니다. 공정시장가액비율은 지방세법이 정하는 범위 내에서 탄력적인 비율로 기본적으로 60%가 적용되나, 1세대 1주택자에 대해서는 연도별로 45% 등 예외적으로 적용이 되고 있습니다. (22년 1세대 1주택자 45% 적용 등) 재산세의 세율은 기본적으로 과표에 따라서 0.1%에서 0.4%로 적용이 되나 21년 1세대 1주택자에 대한 세율 특례를 신설하였고, 공시 9억원 이하 1주택자의 경우 0.05%에서 0.35%의 세율이 적용되었습니다. 해당 특례는 3년간 한시적으로 적용 예정이었으나, 서민 주거 안정을 위해서 현재 26년까지 연장이 되었습니다. 재산세는 과세표준에서 위에서 언급한 세율을 곱하여 산출하는데 특이점으로는 공시가격 급등에 따른 세 부담 안정을 위해 과세표준에 상한액을 둔다는 점입니다. 1) 해당연도의 과세표준과 2) 전년도 과세표준에 해당연도 과세표준에 과표 상한을 가감한 금액 중 적은 금액을 최종 과세표준으로 사용하게 됩니다.
종합부동산세 기본
종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 대해서 조세를 추가적으로 부담시켜 조세부담의 형평성 제고 및 부동산 가격 안정화를 위해서 2005년 도입된 제도입니다. 종합부동산세의 과세기준일은 재산세와 동일하게 6.1일임에 따라 해당 기준일에 부동산을 보유한 사람이 납세의무를 지게 됩니다. 종합부동산세는 재산세와 동일하게 과세표준에 세율을 곱하여 세금을 산출하는데 다른 점이 있다면 과세표준에서 개인은 9억원을, 1세대 1주택자는 12억원을 공제해 준다는 점입니다. 공시가격 합계에서 공제금액을 제외한 금액에서 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 되고 해당 금액에 세율을 곱하여 세금을 산출합니다. 개인의 경우에는 주택이 2주택이하인 경우에는 0.5%에서 2.7%까지 적용이 되며, 3주택 이상인 경우에는 0.5%에서 최대 5%까지 세율이 적용됩니다. 그리고 일반법인의 경우에는 2주택 이하시 2.7%, 3주택 이상시 5%의 단일세율이 적용됩니다. 종합부동산세의 경우에는 재산세와 비슷하게 세 부담 상한이 적용되며, 추가적으로 특이한 점은 종합부동산세와 재산세 모두 부동산을 대상으로 세금을 징수하다보니, 종합부동산세 과세표준 계산시 공제한 금액 이외에는 재산세와 종합소득세가 중복으로 과세되는 문제점이 있습니다. 그래서 이미 납부한 재산세 상당액 부분을 종합부동산세액에서 공제를 해주는 특징이 있습니다.
1세대 1주택자 혜택
종합부동산세법에서는 부동산 여러 채를 보유하지 않은 1세대 1주택자에 대해서는 혜택을 주고 있습니다. 우선 앞서 설명한 과세표준 계산시 공제금액이 9억원이 아니라 12억원을 적용하고 있습니다. 그리고 추가적으로 1세대 1주택자에 대해서는 종합부동산세 산출세액에서 과세기준일 기준으로 소유자의 연령과 주택 보유기간에 따라서 세액공제를 해주고 있습니다. 연령별 공제와 보유기간별 공제가 가능한데, 우선 연령별 공제의 경우 60세 이상이면 20%, 65세 이상이면 30%, 70세 이상이면 40%의 세액공제를 해주고, 보유기간에 따라서는 5년 이상은 20%, 10년 이상은 40%, 15년 이상은 50%를 공제해 줍니다. 그리고 연령별, 보유기간별 중복으로도 적용할 수 있고 종합한도는 최대 80%까지 공제가 되어 1세대1주택에 대한 세액공제 혜택이 크다고 볼 수 있습니다. 또한 보유기간 계산의 특례를 받을 수가 있는데, 재건축·재개발하는 주택이나 배우자로부터 상속받은 주택의 경우 9월 16일에서 9월 30일 사이 보유기간 특례 신청을 하면 1) 노후 등으로 인한 철거로 재건축 또는 재개발하는 주택은 철거된 주택을 취득한 날로부터 보유기간을 계산하고, 2) 배우자로부터 상속받은 주택은 배우자가 해당 주택을 취득한 날로부터 보유기간을 계산하게 되어 보유기간에 따른 공제율이 높아질 수 있습니다.