주택 임대소득 이해
많은 사람들이 주택을 구입한 이후 계속 동일 주택에 살기도 하지만, 직장의 이동, 자녀의 교육 등을 위해서 이사를 가기도 합니다. 이사를 가는 경우 기존의 주택을 양도를 하기도 하지만, 양도에 따른 세금문제, 이사가려는 지역과의 금액차이, 그리고 기존 보유한 주택지역의 발전 가능성을 고려하여 본인의 집을 전세 또는 월세를 주고, 본인 또한 전세 또는 월세를 구해 이사를 가는 경우가 많습니다. 이처럼 본인 소유의 주택을 다른 사람에게 임대하는 경우에는 소득이 생기게 되는데 이때 납부해야하는 세금이 주택 임대소득입니다. 하지만 아직도 많은 분들께서 임대소득은 많은 주택을 임대목적으로 보유한 경우에는 세금을 내야한다고 생각을 하고 있습니다. 왜냐면 과거에는 3주택 이상 소유 또는 고가1주택 소유인 경우에만 세금을 납부하고 또한 월세보다는 전세를 통해 임대를 했기때문에 많은 사람들이 세금에 대한 납부 의무가 없었습니다. 하지만 2006년 기존 3주택 이상에서 2주택 이상으로 대상이 확대되고, 2011년 전세보증금을 월세로 전환시키는 개념의 간주임대료 과세가 시행이 되면서 점점 주택 임대소득을 납부해야 하는 사람의 범위는 확대되었습니다.
주택 임대소득 과세요건
주택임대소득은 기본적으로 1주택 보유자의 경우에는 비과세가 적용됩니다. 다만 1주택 보유자라도 기준시가 12억원이 넘는 주택에서 월세가를 수취한다면 이는 주택임대소득세 납부 대상이 됩니다. 현재 주택이 가격이 많이 상승하여 많은 주택들이 이에 해당 될 수가 있기 때문에 본인의 보유하고 있는 주택의 기준시가의 확인이 필요합니다. 다만, 전액 전세금으로 수취한 경우에는 고가주택임에도 불구하고 납부의무는 없습니다. 2주택의 보유자의 경우에는 월세 부분은 모두 세급을 납부해야 하며, 보증금 관련된 간주임대료는 비과세가 적용됩니다. 따라서 2주택자가 세금을 절약하기 위해서는 월세보다 전세금의 비중을 높이는 것이 더 유리합니다. 마지막으로 3주택 이상의 경우에는 당연히 월세는 과세 대상이 되고, 보증금의 경우에는 월세처럼 변환시키는 간주임대료를 계산하여 세금을 납부해야만 합니다. 여기서 주택수를 계산할때는 부부합산 기준으로 주택수를 계산하며, 주택과 사업용 건물이 같이 있을때에는 1) 주택 면적이 사업용 건물 면적보다 크면 전부 주택으로, 2) 주택 면적이 사업용 건물 면적보다 적은 경우에는 주택 면적만큼만 주택으로 보면 됩니다.
주택 임대소득 과세방법
주택 임대소득은 기본적으로 사업소득으로 분류가 되면, 국내에서 사업소득은 다른 소득과 합산하여 계산하게 됩니다. 이는 종합소득으로 과세함을 의미하며, 종합소득의 세율은 기본적으로 6~45%의 세율이 적용됩니다. 하지만 주택임대 소득의 경우에는 예외적으로 2천만원 이하인 경우에는 분리과세(종합과세하지 않음)를 선택할 수 있게 하고 있으며, 선택시 14$의 세율로 과세하고 납부 의무를 종료시키게 됩니다. 이에 따라서 다른 소득이 높아서 고율의 세율이 적용되는 사람의 경우에는 분리과세를 선택하는 것이 유리하게 됩니다.
주택 임대소득의 총수입금액 계산은 월세와 이전에 설명한 보증금에 관한 간주임대료를 합산하여 계산합니다. 3주택 이상 소유하고 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 계산하게 되며 이는 해당 보증금을 은행의 정기예금에 예치한 것과 동일하게 보고 산출을 하게 됩니다. 계산은 보증금에서 3억원을 차감후 60% 및 정기예금이자율인 3.5%(24년 기준) 곱한 금액의 일할을 하여서 계산하면 됩니다. 총수입금액을 계산 후에 필요경비를 제외하면 주택임대 소득금액이 나오는데, 이 소득금액을 다른 소득금액과 합산하여 종합소득세를 산출하게 됩니다. 참고로 필요경비를 차감할때는 장부를 기장하는지 여부에 따라 장부기장시 실제 지출 금액을 차감하고, 추계신고시에는 경비율을 이용하여 필요경비를 차감하게 됩니다.