주택 증여세 이해
가끔 뉴스 기사를 보다 보면 주택 양도에 따른 세금 부담이 너무 커서 자녀에게 증여하는 사람들이 늘어나고 있다는 기사를 본 적이 있습니다. 이는 양도에 대한 세금 부담이 클 경우 향후 일시에 증여를 할 경우 세부담 역시 커지기 때문에 미리미리 증여하여 세부담을 줄이는 절세의 방법으로 보면 되겠습니다. 또한 증여세의 경우 단순히 무상으로 주택을 양도하는 것 이외에 현저히 낮은 대가를 주고 양도한다던가, 반대로 현저히 높은 대가를 받고 양도하면 증여에 해당되어 증여세를 납부해야 합니다. 또한 일반적으로 자녀가 주택을 취득하면서 자금 마련이 명확하게 소명이 되지 않으면 자금의 출처가 결국 부모님 등을 통해서 자금을 마련한 것으로 보고 증여 추정이 될 수도 있습니다. 즉, 기준이 되는 가격보다 현저하게 낮거나 높은 경우, 거액의 자금의 출처를 증빙하지 못하는 경우에는 증여세가 부과될 가능성이 높습니다. 증여세의 경우 납부해야하는 사람은 증여받는 사람이며, 간혹 자녀에게 주택을 증여하고 이에 따른 증여세를 신고하였으나, 증여를 현금이 아니라 주택으로 받아서 세금 납부할 금액이 부족하여 부모님이 대신 증여세를 납부해 주는 경우가 있습니다. 이러한 경우에도 증여세의 부담은 증여를 받는 사람이다보니 증여세 또한 증여한 금액으로 보아 추가 증여세를 납부해야 한다는 점 주의 바랍니다.
주택 증여세 과세표준
주택 증여세를 계산을 위해서 과세표준을 계산해야 하는 데 기본적으로 증여재산 가액에서 증여받는 사람이 부담하는 채무부담액과 증여재산 공제금액을 차감하며, 과거 증여받은 증여 재산가산액을 합산하여 최종 계산을 합니다. 먼저 증여재산 가액은 증여일 현재의 시가를 기준으로 하며 상속세 및 증여세법상 불특정 다수인 사이에서 거래되는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간 중 해당 주택에 대한 매매·감정 등의 가액이 있는 경우 그 금액을 시가로 보입니다. 그리고 채무부담액의 경우 예전 글에서 간단히 설명한 바가 있는데, 증여자가 부담하고 있던 채무를 증여받는 사람이 인수하는 경우에는 해당 금액을 증여세 과세표준에서 차감합니다. (해당 채무액은 증여자가 양도소득세를 납부) 그리고 채무부담액의 경우에는 명의 변경뿐만 아니라 실제로 채무금액을 증여받은 사람이 납부하는지 등 실제로 부담하는지가 중요합니다. 증여 재산가산액은 증여일 전 10년 이내 동일한 사람으로부터 받은 금액이 천만원 이상인 경우 해당금액을 가산하게 됩니다. 이러한 사유는 증여를 여러기간에 나누어서 함으로써 세부담을 경감시키는 방법을 차단하기 위함입니다. 마지막으로 증여자와 밀접한 관계에 있는 가족 등에 대해서는 증여재산 공제를 해주고 있는데, 배우자 6억원, 직계존속 5천만원(미성년자 2천만원), 기타친족 천만원 등이 있으며, 최근 출산율 제고 등을 위해 혼인 및 출산시에도 최대 1억원을 추가로 공제해 주고 있습니다.
주택 증여세 산출 및 납부
위에서 계산된 과세표준에서 증여세 세율을 곱하여 산출세액을 산출합니다. 총 5개의 구간으로 나누어지며 1억원 이하 10%, 5억원 이하 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%이며, 30억원을 초과하는 경우에는 최고세율인 50%가 적용됩니다. 산출세액 관련해서 특별한 점이 하나 있는데 이는 증여받는 사람이 증여자의 자녀가 아니고 손자 또는 손녀인 경우에는 세금을 가산한다는 점입니다. 일반적인 경우 30%를 가산하고, 증여를 받는 사람이 미성년자이면서 증여재산 가액이 20억원을 초과하는 경우에는 세액의 40%가 가산이 되게 됩니다. 이를 세대생략 할증과세라고 하는데, 일반적으로 할아버지에서 아들로 증여시 증여세를 내고, 이후 아들에서 손자로 증여할 때 세금을 내야 하는데, 이러한 중복이 될 수 있는 증여세를 피하기 위해서 할아버지에서 손자 또는 손녀로 증여를 하는 사람이 있었고 이러한 문제점을 예방하고자 세대를 뛰어넘은 증여 시에는 더욱 높은 세율을 부과하도록 한 것입니다. 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 신고 및 납부를 해야 하며 신고 기한 내에 증여세 신고서를 제출하면 3%의 신고세액공제를 적용받을 수 있습니다.