부동산 취득세 계산구조
부동산의 경우 구매시 금액이 크다보니 관련 세금 또한 금액이 상당합니다. 이에 따라서 부동산 구매시에는 관련 세금에 대해 사전에 알아보아야 자금계획에 문제가 생기지 않을 수 있습니다. 이번 글은 부동산 취득할 때 납부해야 하는 취득세에 관해서 얘기를 해보도록 하겠습니다. 보통 주택을 취득하게 되면 취득세를 납부해야 하며, 여기서 말하는 취득은 일반적인 매매, 상속, 증여 등 모든 취득에 대해서 말합니다. 취득세는 부동산뿐만 아니라 차량, 기계장치, 항공기뿐만 아니라 각종 권리인 골프 회원권 콘도 회원권 등도 취득세를 납부해야 합니다. 취득세는 기본적으로 실제 취득 당시의 금액이 세금을 계산하는 과세표준이 되고, 과세표준에서 정해진 세율을 곱하여 계산된 금액이 취득세가 됩니다. 하지만 납부할 세금은 단순히 취득세뿐만 아니라 취득세 과세표준의 0.1~0.3%의 지방교육세, 그리고 전용면적이 85제곱미터가 초과시 또 취득세 과세표준의 0.2%의 농어촌특별세를 합하여 납부하게 됩니다. 즉, 부동산 취득에 대해서 납부할 세금은 취득세+지방교육세+농어촌특별세의 합으로 이루어진다고 보면 됩니다.
취득세 세율
취득세 세율은 매년 조금씩 변동이 되기 때문에 그때그때의 세율을 잘 확인해야 합니다. 이번 글에서는 25년도 기준으로 세율을 얘기해 보도록 하겠습니다. 2019년까지는 세율이 과세표준 금액별로 1%, 2% 또는 3%로 계단식이었다면, 20년부터는 6억원에서 9억원 구간이 1%~3%로 세분화되었고, 또한 다주택자에 대한 중과세 제도가 도입되면서 기본적으로 세율은 1~3%와 다주택자 중과세 8% 또는 12%로 적용된다고 생각하면 됩니다. 과세표준별로 살펴보자면 6억원까지는 1%, 6억원에서 9억원 구간은 (취득가액 × 2/3억원 – 3) × 1/100 의 산식을 통해서 산출하며, 그리고 9억원 초과시에는 3%를 적용합니다. 그리고 매매가 아닌 취득에 대해서는 건물 신축과 같은 원시취득은 2.8%, 증여는 3.5%, 상속은 2.8%이며, 이중 상속 관련하여 무주택자가 주택을 상속 받을 경우에는 0.8%를 적용합니다. 다만 상속받는 사람의 무주택 여부를 판단하는 기준은 상속받는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족 모두가 무주택이어야 해당 취득세율로 적용할 수 있습니다.
취득세 중과세
정부에서는 주택 실수요자를 위한 집값 안정화를 위해서 법인 주택취득 또는 1세대가 2주택 이상 취득하는 경우 취득세를 중과세하는 제도를 20년부터 시행하였습니다. 다주택자의 경우 취득세가 중과세되는데 1주택인 사람이 비조정대상지역에 추가구매시는 기존과 동일하게 표준세율이 1~3%가 적용되지만, 조정대상지역에 추가 구매시에는 8%가 적용됩니다. (일시적 2주택은 제외) 또한 2주택자인 사람이 비조정대상지역에 추가 구매시 8% 취득세율이 적용되면, 4주택을 구매시에는 조정대상지역과 상관없이 12%의 세율이 적용됩니다. 그리고 2주택자인 사람이 조정대상지역에 추가 구매시에는 최고 세율인 12%의 세율이 적용되게 됩니다. 다만, 1억원 이하의 주택이거나 주택건설을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택의 경우에는 중과세를 제외해 주고 있습니다.
법인인 경우에는 개인과 달리고 주택 수, 조정지역 여부를 떠나서 12%의 세율을 기본적으로 적용을 합니다. 다만, 법인도 다주택자와 동일하게 1억원 이하 주택 등의 중과세 제외 요건이 있습니다. 또한 조정대상지역 내 주택의 무상 취득은 중과세가 되는데 원래의 무상 취득은 3.5%가 적용되나 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상의 주택을 무상취득하는 경우에는 12%의 중과세율이 적용됩니다.